ul. Rydla 93, 70-783 Szczecin | tel. +48 509 815 773 | biuro@milkarchitekci.pl

Kupno działki

Aby wybudować dom niezbędne jest przede wszystkim posiadanie odpowiedniej działki. Musimy jednak pamiętać, że na konkretnej parceli nie zawsze wybudujemy dowolny dom, mimo że działka jest naszą własnością.

Na co trzeba zwrócić uwagę wybierając działkę

Położenie względem funkcji miejskich, najlepiej w dogodnej odległości od obiektów handlowych, usługowych, oświatowych itp.
Warunki naturalne takie jak nasłonecznienie, zieleń w okolicy, ładny widok, spokojne i czyste sąsiedztwo.
Uzbrojenie terenu najlepiej w wodociąg, kanalizację, prąd, gaz oraz z możliwością dojazdu i dojścia najlepiej od strony północnej.
Wielkość w zależności od wielkości planowanego domu: minimum 5-6 arów (lepiej 8-10 arów, zwłaszcza przy nieregularnym kształcie).
Kształt najlepiej zbliżony do niezbyt wydłużonego prostokąta. Najtrudniejsze do efektywnego wykorzystania są działki trójkątne.
Nachylenie terenu, najwygodniejsze do zagospodarowania są działki płaskie z nachyleniem nieprzekraczającym 5%. Przy większym nachyleniu, zwłaszcza w kierunku północnym, na działce panować będą niekorzystne warunki nasłonecznienia, chłód i wilgoć.

Im bardziej skomplikowany kształt działki i im większy kąt nachylenia działki tym trudniej będzie wybrać odpowiedni projekt gotowy. Takie warunki sprzyjają zdecydowanie indywidualnym rozwiązaniom.

Co jeszcze warto sprawdzić

W gminnym wydziale architektury sprawdź, czy działka może być wykorzystana pod budownictwo jednorodzinne. Czy na obszarze, na którym się znajduje obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania terenu (powinno to usprawnić procedurę uzyskania pozwolenia na budowę), a w przypadku kiedy planu nie ma - czy będzie można uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (jeśli decyzja taka nie może być wydana - nie ma możliwości uzyskania pozwolenia na budowę). Nie musisz być właścicielem działki, aby wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy - możesz to zrobić przed zakupem działki.
Sprawdź aktualny stan prawny działki w rejestrach ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego (informację o numerze nieruchomości uzyskać można od właściciela lub w ewidencji gruntów i budynków). Uwaga! Jeśli działka ma wpisane w księdze wieczystej przeznaczenie rolne lub leśne, trzeba się liczyć z długotrwałą procedurą tzw. przekwalifikowania. Mając więc wybór, lepiej od razu zdecydować się na działkę budowlaną.

Korzystanie z usług licencjonowanego pośrednika handlu nieruchomościami, choć kosztowne, daje gwarancję profesjonalnego przeprowadzenia formalności i dokładnego sprawdzenia stanu prawnego działki.

Przyjrzyj się zabudowie w najbliższym sąsiedztwie upatrzonej działki

Twój dom powinien harmonijnie wpisać się w otoczenie i nawiązać do charakteru otaczającej architektury. W tym celu gminny wydział architektury wydaje decyzję o warunkach zabudowy lub wypis z miejscowego planu zagospodarowania terenu, które określą wysokość budynku, nachylenie dachu itp. Jeśli działka znajduje się w obrębie lub sąsiedztwie parku krajobrazowego albo zespołu objętego ochroną konserwatora zabytków zastrzeżenia dotyczące wyglądu budynku mogą być bardziej szczegółowe. Mówiąc najkrócej: w ich bliskości trudno będzie uzyskać pozwolenie na budowę wysokiej, przeszklonej willi z płaskim dachem.

Informacje o minimalnych granicach działki budowlanej

Odległość budynku jednorodzinnego od granicy działki budowlanej powinna wynosić:
4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;
3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów i połacią dachu bez otworu lub okna dachowego w stronę tej granicy;
1,5 m – dla działek węższych niż 16 m.

Warunki przyłączeniowe

Wydawane są przez dostawców lub zarządców sieci i zawierają podstawowe informacjne na temat zasad i sposobu przyłączenia planowanej inwestycji do sieci. Warunki przyłączeniowe stanowią jednocześnie dokument formalno-prawny wymagany w urzędach jak również zbiór wytycznych dla projektanta wykonującego projekt przyłączenia planowanej inwestycji do sieci.

W przypadku domu jednorodzinnego z reguły występują warunki przyłączenia do sieci:
a) elektroenergetycznej – wydawane przez dostawcę energii elektrycznej (np. Enea Sp. z o.o.);
b) gazowej – wydawane przez dostawcę paliwa gazowego (np. Wielkopolska Spółka Gazownictwa Sp. z o.o.);
c) wodociągowej i kanalizacyjnej – wydawane przez miejscowy zakład dostawy wody i odbioru ścieków (np. Zakład Wodociągów i Kanalizacji lub Urząd Gminy);
d) burzowej (kanalizacji deszczowej) – wydawane przez zarządcę kanalizacji deszczowej (np. Zakład Wodociągów i Kanalizacji lub Urząd Gminy).

Warunki przyłączeniowe określają w szczególności:
1) datę ważności warunków;
2) miejsce włączenia do sieci;
3) swymagania dotyczące rodzaju zastosowanych materiałów do budowy sieci i przyłączy, zasad prowadzenia przewodów (np. min. głębokość ułożenia przewodów);
4) lokalizację układu pomiarowego;
5) ewentualne wymagania odnośnie uzgodnienia projektu z zarządcą sieci;
6) inne dane w zależności od specyfiki miejsca i wydawcy warunków.

Warunki zabudowy

Pierwszym krokiem do uzyskania pozwolenia na budowę jest ustalenie w gminnym wydziale architektury czy dla obszaru, gdzie znajduje się działka istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wypis z aktualnego planu (właściciel działki może wnioskować w urzędzie o jego wydanie) określi wymogi, jakie spełniać musi projekt, np. maksymalną wysokość budynku, kształt dachu itp., aby w toku dalszego postępowania uzyskać pozwolenie na budowę. Jeśli gmina nie opracowała planu, wymogi takie mogą być wydane, na wniosek właściciela działki, w postaci decyzji o warunkach zabudowy. Informacja o trybie postępowania w każdym z obu przypadków oraz gotowe formularze wniosków uzyskać można w gminnym wydziale architektury.

Do wniosku o ustalenie warunków zabudowy potrzebne będą:
1) kopia mapy zasadniczej, którą można uzyskać w Wydziale Geodezji Urzędu Miasta lub Starostwa Powiatowego;
2) oświadczenia o zapewnieniu dostawy mediów: gazu, energii elektrycznej, wody i odbioru ścieków (należy o nie wystąpić do zakładu gazowniczego, zakładu energetycznego, zakładu wodociągów i kanalizacji);
3) wyrys z mapy ewidencji gruntów i wypis z rejestru gruntów dla przedmiotowej działki i działek sąsiednich (uzyskać je można w Wydziale Geodezji Urzędu Miasta lub Starostwa Powiatowego);
4) informacje na temat planowanej inwestycji - koncepcja budynku (np. kserokopia z katalogu projektów gotowych).

Decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana tylko jeśli:
a) co najmniej jedna sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana;
b) przedmiotowa działka ma dostęp do drogi publicznej (tylko wtedy może być działką budowlaną);
c) gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla planowanej inwestycji.

Projekt katalogowy domu

Projekt katalogowy to rozpowszechnione opracowanie książkowe opisujące rozwiązania techniczno-budowlane w zakresie architektoniczno-konstrukcyjnym oraz instalacji wewnętrznych budowy przedmiotowego budynku. Projekt gotowy staje się projektem budowlanym, który można przedłożyć do urzędu w celu uzyskania pozwolenia na budowę dopiero wówczas, gdy projektant dokona jego adaptacji oraz zostanie uzupełniony o projekt zagospodarowania działki.

Każdy projekt katalogowy z naszej oferty to opracowanie w postaci kompletu dokumentacji projektowej w 4 egzemplarzach. Każdy egzemplarz to projekt architektoniczno-budowlany, który składa się z części: architektura, konstrukcja, instalacje sanitarne i elektryczne.

Do projektu dołączone są kserokopie uprawnień i zaświadczeń o przynależności do izby zawodowej projektantów oraz zgoda autora projektu na podstawowy zakres zmian.

W zależności od pracowni autorskiej układ i zawartość dokumentacji mogą się nieznacznie różnić. Nie wpływa to w żaden sposób na merytorykę opracowania, ani poprawność rozwiązań projektowych w niej zawartych.

Część architektoniczna

Zawiera podstawowe informacje na temat budynku. Opisuje technologię wykonania budynku, układ funkcjonalny, formę architektoniczną, materiały wykończeniowe oraz parametry powierzchniowe.

W skład części architektonicznej wchodzą:
a) rzuty wszystkich kondygnacji - pokazuje rozmieszczenie poszczególnych pomieszczeń i ich wymiary, powierzchnie, rozmieszczenie ścian, rozmieszczenie otworów drzwiowych, okiennych, urządzeń kuchennych i sanitarnych;
b) rzut więźby dachowej - pokazuje układ elementów konstrukcyjnych dachu i ich przekroje, zestawienie elementów więźby dachowej;
c) aksonometria więźby dachowej - przedstawia widok aksonometryczny więźby i jej elementów (dla dachów skomplikowanych);
d) rzut dachu - ukazuje jego kształt, wymiary, kąt nachylenia połaci, rozmieszczenie okien połaciowych, lukarn, świetlików i rur spustowych, pokazuje rozmieszczenie kominów i informuje o sposobie odwodnienia: rozmieszczeniu i rozmiarach rynien;
e) przekroje - pokazują wszystkie elementy budynku po przecięciu go wzdłuż lub w poprzek od dachu do fundamentów tj. warstwy podłogi, stropów i dachu;
f) elewacje - pokazują dokładny wygląd domu od frontu, z tyłu i z boków;
g) zestawienia stolarki okiennej i drzwiowej - wykazy okien i drzwi zawartych w projekcie i sposób ich otwierania.

Część konstrukcyjna

Zawiera rysunki i opis rozwiązań technicznych związanych z elementami konstrukcyjnymi budynku.

W skład części konstrukcyjnej wchodzą:
a) obliczenia statyczno-wytrzymałościowe;
b) rzuty fundamentów i płyt stropowych;
c) rysunki detali konstrukcyjnych (przekroje wieńców, nadproży);
d) zestawienia np. drewna i stali.

Część instalacyjna

Zawiera opis i rysunki rozwiązań technicznych związanych z instalacjami wewnętrznymi budynku.

W skład części instalacyjnej wchodzą rysunki z rozmieszczeniem elementów instalacji:
a) wodno-kanalizacyjnej;
b) centralnego ogrzewania;
c) gazowej;
d) elektrycznej gniazd wtykowych;
e) elektrycznej oświetlenia;
f) odgromowej;
g) opis zastosowanych rozwiązań.

Adaptacja projektu

Adaptacja projektu to dostosowanie projektu do warunków lokalnych polegające na sprawdzeniu rozwiązań projektowych pod kątem przepisów techniczno-budowlanych, norm, wymogów warunków zabudowy, warunków technicznych gestorów mediów, warunków gruntowo-wodnych, warunków geotechnicznego posadowienia obiektu i innych warunków wynikających np. z przynależności przedmiotowej działki do strefy klimatycznej. W razie potrzeby projektant adaptujący przeprojektowuje elementy budynku do ww. wymogów lokalnych.

Projektant adaptujący staje się autorem projektu w rozumieniu Prawa Budowlanego.

Adaptacji podlegają wszystkie części projektu:

a) architektura;
b) konstrukcja;
c) wewnętrzne instalacje sanitarne;
d) wewnętrzne instalacje elektryczne.

W razie potrzeby projektant adaptujący przeprojektowuje elementy budynku do ww. wymogów lokalnych. Dodatkowo projektant adaptujący może wykonać zmiany w projekcie katalogowym pod indywidualne życzenia inwestora. Ze względu na różny stopień skomplikowania zmian w projekcie wycenę wykonujemy indywidualnie.

Indywidualny projekt domu

Żaden projekt gotowy nie spełnia Twoich oczekiwań? Zmiany w projekcie gotowym są zbyt kosztowne i za bardzo ograniczone? Skorzystaj z oferty na indywidualny projekt domu i zamów projekt od razu dostosowany idealnie do Twoich potrzeb oraz uwzględniający warunki Twojej działki. Prace projektowe będą konsultowane z Tobą drogą mailową i telefoniczną oraz na spotkaniach projektowych. Na podstawie uzgodnionej z Tobą koncepcji wykonamy projekt budowlany, nasze opracowanie składa się z dokumentacji projektowej w 4 egzemplarzach, z których każdy zawiera w zależności projekt architektury, konstrukcji oraz instalacji wewnętrznych (elektrycznej, gazowej, wod.-kan., c.o. i c.w.u.)

Projekt indywidualny daje Ci możliwość dowolnej konfiguracji Twojego budynku w zakresie układu funkcjonalnego, formy budynku, technologii budowy oraz instalacji wewnętrznych. Dodatkowo dostajesz możliwość wprowadzania modyfikacji w trakcie trwania prac projektowych, aż do uzyskania Twojej pełnej akceptacji dla przyjętych rozwiązań projektowych.

Wykonany przez nas projekt indywidualny, w zależności od potrzeb, składa się z części:

a) architektura;
b) konstrukcja;
c) wewnętrzne instalacje sanitarne (wod-kan, gazu, c.o., w razie potrzeby wentylacji i klimatyzacji);
d) wewnętrzne instalacje elektryczne (gniazd wtykowych, oświetlenia, w razie potrzeby odgromowa).

Pozwolenie na budowę

Decyzję o pozwolenie na budowę można uzyskać w Wydziale Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta lub Starostwa Powiatowego.

Do wniosku należy dołączyć projekt budowlany, na który składa się:
1) projekt zagospodarowania działki na mapie do celów projektowych;
2) projekt architektoniczno-budowlany;
3) oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
4) decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (jeśli jest taka konieczność);
5) decyzję o warunkach zabudowy lub wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
6) oświadczenia o zapewnieniu dostawy mediów;
7) oświadczenie właściciela drogi bądź jej zarządcy o zapewnieniu przyłączenia działki do drogi publicznej (może być wymagane uzgodnienie lokalizacji wjazdu lub projektu budowlanego wjazdu - w zależności od zarządcy drogi);
8) informację o Bezpieczeństwie i Ochronie Zdrowia (BIOZ);
9) inne wymagane dokumenty (narzucone np. z uwagi na ochronę środowiska lub sąsiedztwo parku krajobrazowego), zwykle określone są w warunkach zabudowy.

Projektanci przygotowujący adaptacje wszystkich części projektu stają się autorami projektu w rozumieniu ustawy Prawo budowlane i biorą za niego pełną odpowiedzialność.

Uprawomocnienie decyzji o pozwoleniu na budowę następuje po dwóch tygodniach pod warunkiem, że żadna ze stron nie odwoła się od decyzji (nie wniesie zastrzeżeń do projektowanej inwestycji). Przed przystąpieniem do robót budowlanych należy uzyskać dziennik budowy oraz deklarację o podjęciu obowiązków kierownika budowy przez uprawnioną osobę wraz z kserokopią jej uprawnień budowlanych. O zamiarze rozpoczęcia budowy należy zawiadomić z siedmiodniowym wyprzedzeniem właściwy organ nadzoru budowlanego.

Decyzja o pozwoleniu na budowę jest ważna przez trzy lata od dnia jej wydania.

adaptacje.szczecin.pl | milkarchitekci.pl | Facebook: Studio Adaptacji MiLK ARCHITEKCI Copyright © by MiLK ARCHITEKCI Łukasz Kołbyk